Verlaagd btw tarief voor sociale huisvesting vanaf 2017

Met ingang van 1 januari 2017 wordt het 12% verlaagd btw-tarief voor sociale huisvesting uitgebreid naar de privésector. Wat moet u hierover weten?

Huidige regeling

Welke handelingen?

Zowel het kopen, leasen, bouwen als verbouwen van een woning die bestemd is voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid kan onder bepaalde voorwaarden onderworpen worden aan een verlaagd btw-tarief.

Welke woningen?

Het moet gaan om een woning die bestemd is voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid.

Concreet betekent dit dat die woning ter beschikking zal worden gesteld van de sociale verhuurmarkt.

Wie is koper, leasingnemer of opdrachtgever van de werken?

Dat is nl. van belang om te weten of het verlaagd btw-tarief van 6 dan wel van 12% van toepassing is.

Is dat een gewestelijke huisvestingsmaatschappij of een door haar erkende sociale woonmaatschappij, dan geldt in principe het verlaagd btw-tarief van 6% (KB nr. 20, Bijlage, Tabel A, XXXVI).

Is dat een openbaar bestuur (gemeente, provincie, OCMW, intercommunale,…), dan geldt het verlaagd btw-tarief van 12% (KB nr. 20, Bijlage, Tabel B, X) of 6% voor renovatiewerken aan een woning van minstens 10 jaar oud (KB nr. 20, Bijlage, Tabel A, XXXVIII).

Is dat een particulier of een onderneming uit de privésector, dan is volgens de huidige regeling nog het normaal tarief van 21% van toepassing.

Tip. Het verlaagd tarief van 6% is in dat geval wel van toepassing voor renovatiewerken aan een woning van minstens 10 jaar oud (KB nr. 20, Bijlage, Tabel A, XXXVIII).

Nieuwe regeling vanaf 01-01-2017

Het bestaande verlaagd btw-tarief van 12% dat van toepassing is op sociale huisvesting zal worden naar de privésector (KB nr. 20, Bijlage, Tabel B, XI, zoals dat zal worden ingevoegd door de nieuwe programmawet).

Dat betekent dat  elke natuurlijke persoon of rechtspersoon (particulieren, vastgoedontwikkelaars,…) die een woning of woningcomplex koopt, leaset, bouwt of verbouwt om die te verhuren als sociale woning, mits naleving van bepaalde voorwaarden en formaliteiten, kan genieten van het verlaagd tarief van 12% (i.p.v. 21% tot op heden).

Die uitbreiding gaat in vanaf 1 januari 2017.

Aan welke voorwaarden is die nieuwe tariefverlaging onderworpen?

Tussenkomst van sociale operatoren

De eigenaar moet de betreffende woning verhuren aan limitatief opgesomde sociale operatoren, zoals bv. sociale verhuurkantoren, OCMW’s en huisvestingsmaatschappijen die ze dan verder verhuren in het kader van het sociaal beleid verstrekte huisvesting.

Let op! In geval van rechtstreekse verhuring aan de gebruiker, zonder tussenkomst van zo’n sociale operator, is het verlaagd tarief dus uitgesloten en geldt in principe het normaal btw-tarief op de aankoop, leasing of bouw van zo’n woning.

Minimumverhuurtermijn

De minimale verhuurtermijn bedraagt 15 jaar en komt overeen met het herzieningstijdvak voor onroerende goederen.

Indien de verhuurder tijdens die termijn van 15 jaar de woning niet langer verhuurt in het kader van het sociaal beleid verstrekte huisvesting, moet hiervan binnen een maand aangifte worden gedaan bij het bevoegd btw-kantoor en moet het genoten belastingvoordeel (9% van de verschuldigde btw) worden teruggestort aan de staat voor het jaar waarin de wijziging zich voordoet en de nog te lopen jaren van het herzieningstijdvak. 

Welke formaliteiten moeten worden nageleefd?

Voor de koper, leasingnemer of bouwheer

Bij aankoop, onroerende leasing, nieuwbouw of omvorming van een gebouw tot één of meer privéwoningen

De koper, leasingnemer of bouwheer moet een voorafgaandelijke verklaring indienen bij het btw-kantoor van de plaats waar hij gevestigd is dat hij deze woning zal verhuren aan één van de sociale operatoren in het kader van het sociaal beleid verstrekte huisvesting.

Een kopie van die verklaring moet aan de verkoper, leasinggever of aannemer, al naargelang het geval, worden overhandigd.

Een voor eensluidend verklaard afschrift van het verhuurcontract met de sociale operatoren moet ook binnen de maand vanaf de ondertekening ervan bezorgd worden aan dat btw-kantoor.

Bij andere werken in onroerende staat

In geval van andere werken in onroerende staat (bv. de levering met installatie van een nieuwe keuken, het leggen van een nieuw dak, enz.), moet de opdrachtgever aan de aannemer een voor eensluidend verklaard afschrift van het verhuurcontract met de sociale operatoren bezorgen.

Voor de aannemer, verkoper of leasinggever

De aannemer, verkoper of leasinggever moet een kopie van hun factuur bezorgen aan hun bevoegd btw-kantoor binnen de maand na de uitreiking ervan.

Op die factuur moeten ofwel de datum en het referentienummer van de door de koper, leasingnemer of bouwheer ingediende verklaring, alsmede het betreffende btw-kantoor, ofwel de datum van het verhuurcontract worden vermeld.

Wanneer is het tarief van 6% van toepassing?

Net zoals nu blijft het tarief van 6% van toepassing als u werken in onroerende staat uitvoert aan een woning die hoofdzakelijk voor privédoeleinden wordt gebruikt en die minstens 10 jaar oud is.

In dat geval volstaat het dat de aannemer beschikt over een door de opdrachtgever ondertekend attest waarin deze laatste bevestigt dat aan deze voorwaarden is voldaan (KB nr. 20, Bijlage, Tabel A, XXXVIII). Voor het overige moeten dan geen formaliteiten worden nageleefd.

Werken uitgesloten van het verlaagd tarief 

Het normaal btw-tarief van 21% blijft sowieso van toepassing op tuinaanleg, werken aan zwembaden en sauna’s, de levering met aanhechting van inbouwtoestellen (bv. een oven, een vaatwasmachine, een kookplaat, een koelkast,…), reinigingswerken, zijnde het gebruikelijke, huishoudelijke onderhoud dat de netheid van het gebouw tot doel heeft, zoals de regelmatige schoonmaak van de woning, het stofvrij maken van tapijten, het boenen van parketvloeren, het wassen van ruiten, enz. 

Besluit. Vanaf 1 januari 2017 zal elke natuurlijke persoon of rechtspersoon (particulieren, vastgoedontwikkelaars,…) die een woning of woningcomplex koopt, leaset, bouwt of verbouwt om die te verhuren als sociale woning, mits naleving van bepaalde voorwaarden en formaliteiten, vanaf 01-01-2017 kan genieten van het verlaagd tarief van 12% (i.p.v. 21% tot op heden).