Uitdoving woonbonus vanaf 1-1-2020

Het Vlaams regeerakkoord van 30-09-2019 voorziet dat de Vlaamse woonbonus uitdooft vanaf 01-01-2020 en vervangen wordt door een verdere verlaging van de registratierechten. De Vlaamse regering heeft hieromtrent eindelijk meer toelichting gegeven.

Geïntegreerde woonbonus 2019

Belastingvoordeel. Heeft u vanaf 1-1-2016 een hypothecaire lening van minstens tien jaar afgesloten om een woning te kopen/te (ver)bouwen en er zelf te wonen, dan krijgt u een belastingvermindering van 40%, berekend op een basisbedrag van € 1.520. Is dat uw enige woning op 31-12-leningsjaar, dan wordt dat bedrag verhoogd met € 760 voor de eerste tien jaar van uw lening en eventueel nog met € 80 voor drie kinderen ten laste. Het fiscaal voordeel bedraagt zo maximaal € 944 ((€ 1.520 + € 760 + € 80) x 40%) per jaar per belastingplichtige.

Welke uitgaven? Zowel betaalde interesten als kapitaalaflossingen en de premies voor uw schuldsaldoverzekering m.b.t. die hypothecaire lening maken deel uit van uw zgn. fiscale korf. Op een looptijd van 20 jaar kan dat voor een alleenstaande een belastingbesparing van € 15.200 opleveren. Dat is € 9.120 voor de eerste tien jaar ((€ 1.520 + € 760) x 40% x 10) verhoogd met € 6.080 voor de laatste tien jaar (€ 1.520 x 40% x 10). Voor een koppel bedraagt de fiscale besparing over deze looptijd zelfs € 30.400 (€ 15.200 x 2)!

Afschaffing Vlaamse woonbonus en verlaging registratierechten

In het Vlaams regeerakkoord is nu overeengekomen om de geïntegreerde woonbonus voor nieuwe hypothecaire leningen aangegaan vanaf 01-01-2020 te schrappen en te vervangen door een verlaging van de registratierechten van 7% naar 6%.

Sinds 01-06-2018 geldt in het Vlaams gewest een tarief van 7% (i.p.v. 10%) registratierechten bij de aankoop van een enige gezinswoning door een natuurlijke persoon in volle eigendom. De koper mag in principe nog geen woning of bouwgrond bezitten of moet die dan tenminste binnen het jaar verkopen. In het regeerakkoord is nu voorzien dat het tarief van 7% per 01-01-2020 verder daalt naar 6%. Voor een woning van bv. € 300.000 bespaart u zo € 3.000 vanaf 2020.

Om te bepalen of u recht hebt op de geïntegreerde woonbonus, dan wel op de verlaagde registratierechten, heeft de Vlaamse regering verduidelijkt dat er zal gekeken worden naar de datum van het verlijden van de akte (en niet naar de datum van de compromis) . Zo heeft iedereen recht op één van beide, behalve wie nieuwbouw koopt of (ver)bouwt. Op nieuwbouw/verbouw wordt sowieso geen registratierechten betaald, maar btw.

Wat betekent dat nu concreet ?

Wie een huis koopt (om er zelf in te wonen) waarvan de akte pas vanaf 1 januari 2020 wordt verleden, heeft dus geen recht meer op de geïntegreerde woonbonus maar komt – mogelijks – in aanmerking voor de lagere registratierechten van 6%.

Wie er wel nog in slaagt om de akte vóór 1 januari 2020 te laten verlijden, kan wel nog gebruik maken van het stelsel van de geïntegreerde woonbonus, maar kan niet genieten van de daling van de registratierechten van 7% naar 6% voor die woning.
Voor een gemiddelde woning is het voordeel van de geïntegreerde woonbonus veel groter dan de lagere registratierechten, wat de rush op het verlijden van de aktes vóór 1-1-2020 verklaart.

Wie zijn hypothecaire verbouwingslening voor zijn eigen woning nog vóór 1-1-2020 laat verlijden, kan voor die verbouwingslening nog in het stelsel van geïntegreerde woonbonus stappen.

Moet u voor Nieuwjaar verhuizen ?

Moet u voor Nieuwjaar verhuizen naar uw nog in 2019 aangekochte woning waarvan akte vóór 1-1-2020 verleden werd?

Om ooit recht te hebben op de geïntegreerde woonbonus, moet u er niet meteen effectief wonen. Maar zolang u dat niet doet, kan u ook het fiscaal voordeel geïntegreerde woonbonus niet benutten. De wet voorziet wel in 4 uitzonderingen, waaronder het geval wanneer u de woning nog moet (ver)bouwen of niet kan betrekken omwille van contractuele belemmeringen (bv. de vorige eigenaar/huurder woont er nog een tijdje in).

Wat als u al een woning heeft waarvoor u (gewone of geïntegreerde) woonbonus heeft?

Als u al recht heeft op de (gewone of geïntegreerde) woonbonus, blijft dat recht behouden zolang die hypothecaire lening loopt (volgens de resterende looptijd zoals bepaald op 31-12-2019).

Blijft herfinanciering mogelijk ?

Een herfinanciering blijft mogelijk, maar zonder looptijdverlenging vanaf 1-1-2020.

Als u al een lening hebt die in aanmerking komt voor woonbonus, speelt u de woonbonus niet kwijt door die lening te herfinancieren, ook al gebeurt die herfinanciering na 1-1-2020. Het fiscaal voordeel woonbonus blijft dan wel beperkt tot het nog openstaande saldo van die woonbonuslening en volgens de resterende looptijd zoals bepaald op 31-12-2019.

Wat u bij een herfinanciering bovenop het openstaande saldo leent, wordt voor dat bijkomende geleende deel beschouwd als een nieuwe lening. Wanneer die herfinanciering wordt aangegaan vanaf 1-1-2020 zal het bijkomend geleende deel (bovenop het saldo) dus niet meer in aanmerking komen voor geïntegreerde woonbonus.

Door de lage rentevoeten kan het interessant zijn om te herfinancieren en de looptijd van de lening voor het nog openstaande saldo te verlengen, om zo langer te genieten van het fiscaal voordeel van die lening. Om dergelijke looptijdverlengingen te ontmoedigen, wordt de resterende looptijd op 31 december 2019 vastgepind. Wie na 31-12-2019 de looptijd verlengt, krijgt voor die bijkomende jaren geen Vlaams fiscaal voordeel meer. Wie om fiscale redenen zijn lening wil verlengen en voor de bijkomende termijn nog Vlaams fiscaal voordeel wil hebben, heeft dus nog tijd tot het eind van het jaar.

Wederopname voor verbouwing aan eigen woning

Een wederopname van een hypothecaire lening wordt fiscaal beschouwd als een echte nieuwe lening voor het wederopgenomen bedrag. Aan een wederopname gedaan vanaf 1-1-2020 (bv. voor verbouwing eigen woning) zal het stelsel van geïntegreerde woonbonus niet meer opengesteld worden. Wie zijn wederopname nog rond krijgt tegen eind van het jaar, kan voor die wederopname wel nog het stelsel van geïntegreerde woonbonus vragen.

Vlaamse fictie ‘pandwissel’ of ‘hypotheekoverdracht’ blijft overeind

De Vlaamse fictie ‘pandwissel’ of ‘hypotheekoverdracht’ blijft overeind, ook als u pas na 1-1-2020 woning B koopt/(ver)bouwt of woning A verkoopt.

Als u geniet van de (gewone of geïntegreerde) woonbonus voor uw eigen woning A, en u wenst die woning A te verkopen om een andere woning B (waarin u gaat wonen) te kopen/(ver)bouwen, dan behoudt u bij ‘pandwissel’ of ‘hypotheekruil’ uw woonbonus, ook als u pas na 1 januari woning B koopt/bouwt of woning A verkoopt. Dat laatste is trouwens interessant, want dan kan u mogelijks twee voordelen genieten : het behoud van de woonbonus en lagere registratierechten voor aankoop van woning B. Er is wel een beperking: u behoudt alleen het fiscaal voordeel op het nog uitstaande bedrag. Als u bijleent vanaf 1-1-2020 om woning B aan te kopen/te bouwen, wordt dat bijkomend deel beschouwd als een nieuwe lening, waarvoor geen woonbonus kan toegekend worden.

Besluit

Bestaande leningen met woonbonus:

• De belastingvermindering blijft gewoon ongewijzigd bestaan zolang uw lening loopt.
• Voor herfinancieringen, wederopnames en pandwissel blijven de spelregels gelden die ook vroeger al golden bij de woonbonus.
• Het zal na 1 januari 2020 wel niet mogelijk zijn om uw leentermijn te verlengen om nog langer dan voorzien van de woonbonus te kunnen genieten.

Nieuwe leningen afgesloten vóór 1 januari 2020:

• Wanneer uw lenings- en koopakte ten laatste op 31 december 2019 is verleden, zal u nog kunnen genieten van de geïntegreerde woonbonus. U kan niet genieten van de daling van de registratierechten van 7% naar 6%.

Nieuwe leningen afgesloten vanaf 1 januari 2020:

• U kan niet langer genieten van de woonbonus maar wel van de daling van de registratierechten van 7% naar 6%.
• Dit verlaagd tarief van 6% zal ook gelden wanneer u de aankoopcompromis nog in 2019 tekende en de notariële aktes pas worden verleden in 2020.