Optionele btw op professionele onroerende verhuur vanaf 1 oktober 2018 ! (update)

Op initiatief van de minister van Financiën heeft de federale ministerraad tijdens de begrotingscontrole van het afgelopen weekend (24-25 maart 2018) de hervorming van de btw-regels inzake onroerende verhuur goedgekeurd.

De door de ministerraad goedgekeurde teksten werden overgemaakt aan de Raad van State op 26 maart 2018 en op diezelfde dag gepubliceerd op de site van de Kamer onder referentie 3003/001:

• Wetsontwerp onroerende verhuur
• Memorie van toelichting onroerende verhuur

Conform de Europese btw-richtlijn blijft de verhuur van een onroerend goed in principe vrijgesteld van btw. Maar die btw-richtlijn biedt aan de lidstaten de mogelijkheid tot belastingheffing op onroerende verhuur in afwijking op de algemene regel De Belgische regering gebruikt nu die mogelijkheid om de verhuur van professioneel gebruikte onroerende goederen aan btw te onderwerpen. Bij dergelijke verhuur kan dus vanaf 1 oktober 2018 gekozen worden voor de btw-heffing onder bepaalde voorwaarden.

Keuze voor de btw-heffing

De nieuw optionele btw-heffing voor de verhuur van professioneel gebruikt vastgoed is enkel mogelijk in B2B context. De huurder moet de hoedanigheid van btw-plichtige hebben en het gebouw of het gedeelte ervan (uitsluitend) voor zijn economische activiteit gebruiken.

Ervoor kiezen kan niet wanneer de huurder geen btw-plichtige is zoals bv. een openbare instelling wiens handelingen buiten btw blijven. Er kan evenmin voor btw gekozen worden wanneer het gebouw niet wordt gebruikt voor een economische activiteit zoals bv. een privaat gebruikte woning.

Zowel de professionele verhuurder als de professionele huurder moeten er gezamenlijk en uitdrukkelijk voor kiezen om een gebouw of een gedeelte van een gebouw, eventueel met inbegrip van het bijhorende terrein, te onderwerpen aan de btw.

De optie voor btw geldt voor de volledige duur van de huurovereenkomst.

De manier waarop de keuze moet worden gemaakt, zal verder worden ingevuld door een KB.

Aard van de onroerende goederen

Het gehuurde gebouw moet beroepsmatig aangewend worden, ongeacht de aard ervan (kantoorgebouw, winkel, fabrieksgebouw, opslagruimte, ...).

Voor de gevallen waarin de verhuur vandaag al verplicht aan btw onderworpen is, verandert er niets. Dat is ook zo voor overeenkomsten waarbij er in wezen geen sprake is van een onroerende verhuur (bv. de toekenning van het recht een beroepswerkzaamheid uit te oefenen in een gebouw).

De verhuur van een opslagruimte zal onder de nieuwe regeling verplicht met btw moeten gebeuren ingeval een optie niet mogelijk is zoals bijvoorbeeld bij de verhuur van een opslagruimte aan een particulier (B2C context).

Vanaf wanneer?

De optionele btw-heffing start pas vanaf 1 oktober 2018. De eerste oorzaak van opeisbaarheid van het nieuw op te richten gebouw moet zich voordoen vanaf 1 oktober 2018. Daarmee viseert de regering duidelijk nieuwbouwprojecten die professioneel worden verhuurd.

Gebouwen die nu reeds worden opgericht, of waarvoor momenteel reeds specifieke kosten zijn gemaakt zoals bijvoorbeeld architectkosten, komen niet in aanmerking.

Ook een grondig gerenoveerd gebouw dat na de werken als een nieuw gebouw wordt aangemerkt, zal in aanmerking komen voor de btw-optie bij de verhuur ervan. Dat zal het geval zijn wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de bouwwerken minstens 60 % uitmaakt van de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw (BTW-handleiding, randnr. 152/2). Dat zal ook zo zijn indien de werken het in zijn aard, zijn structuur en, in zijn bestemming ingrijpend hebben veranderd. Ook hier kan alleen worden gekozen voor de verhuur met btw, wanneer de eerste btw met betrekking tot de specifieke kosten voor de renovatie opeisbaar is geworden vanaf 1 oktober 2018.

Lopende verhuurcontracten komen niet in aanmerking. Er zal dus géén historische btw-aftrek mogelijk zijn. De regering wil immers nieuwe investeringen aanmoedigen.

Uitzondering. De beperking dat vóór 1 oktober 2018 geen btw in verband met de oprichting van het gebouw opeisbaar geworden mag zijn, zal niet gelden bij de verhuur van een opslagruimte. Voor opslagruimten kan de keuze voor btw onmiddellijk gelden bij nieuwe huurcontracten aangegaan vanaf 1 oktober 2018, ongeacht of de opslagruimte al dan niet een nieuw gebouw of vernieuwbouw is (nieuw art. 44, § 3, 2°, d), derde alinea, in fine W.BTW).M.a.w. voor opslagplaatsen is het niet vereist dat het gaat om nieuwe gebouwen. De 10% regel vervalt, ook voor bestaande contracten.

Recht op aftrek van btw

Dankzij de optie zal de verhuurder de btw op de oprichting, de verbouwing of de renovatie van het betrokken professioneel vastgoed onmiddellijk en integraal in aftrek kunnen brengen. Hij zal over de huurvergoedingen btw aanrekenen aan de huurder en die verschuldigde btw afdragen aan de Schatkist.

De huurder kan op zijn beurt de aangerekende btw volgens de normale regels in aftrek brengen, waardoor deze maatregel voor de huurder eigenlijk budgetneutraal is.

Normale waarde

Het bedrag van de huur hangt alleen af van de prijs in de overeenkomst van de partijen.

Om misbruiken tegen te gaan moet de maatstaf van heffing bij de verhuur met btw-keuze minstens gelijk zijn aan de normale waarde zoals bepaald krachtens artikel 32 W.BTW ingeval volgende drie voorwaarden aanwezig zijn:

• de huurvergoeding is lager dan de marktprijs
• de huurder heeft geen volledig recht op aftrek van de verschuldigde btw
• de huurder is met de verhuurder verbonden partij.

Bij verbonden partijen zal de huurprijs dus marktconform moeten zijn. Denk bijvoorbeeld aan de situaties als vennoot of bedrijfsleider van de vennootschap, een onderlinge rechtstreekse of onrechtstreekse controleverhouding in feite of in rechte, enz.

Herzieningsperiode van 25 jaar

Wanneer de verhuurder en de huurder opteren om de verhuurvergoedingen te onderwerpen aan btw, dan zal de herzieningstermijn voor de afgetrokken btw op het gebouw, 25 jaar bedragen in hoofde van de verhuurder

Indien gedurende die herzieningstermijn van 25 jaar de bestemming van het gebouw wijzigt, dan moet de eigenaar van dat gebouw zoveel 25ste van de initieel afgetrokken btw worden herzien in het nadeel.

De volgende gevallen zouden aanleiding geven tot een herziening gedurende 25 jaar:

• een volledige of gedeeltelijke leegstand van het gebouw;
• een volledige of gedeeltelijke overdracht van het gebouw tijdens de huurovereenkomst;
• het einde van de huurovereenkomst.

Bij de huidige 15-jarige herzieningsperiode wordt de herziening per jaar beoordeeld. Bij de nieuwe herzieningstermijn van 25 jaar zal echter rekening moeten gehouden worden met het gebruik van het gebouw op maandelijkse basis. Voor ieder jaar moet dan een gedeelte van 1/25 van de afgetrokken btw worden herzien indien het gebouw bijvoorbeeld tijdens meerdere maanden leegstaat.

De berekening van de herziening per maand zal niet gelden voor zover de verhuurder te goeder trouw is ingeval:

• de verhuurder een huurvrije periode toekent aan de huurder,
• wanneer het gebouw tijdelijk leegstaat totdat de huurder zijn intrek neemt,
• wanneer het gebouw tijdelijk leegstaat tussen twee verhuurperiodes in.

Deze uitzondering ligt in lijn van het recente arrest van het Europees Hof van Justitie van 28 februari 2018, in de zaak nr. C-672/16, Imofloresmira.

Toepasselijke btw-tarief

Het normale btw-tarief is van toepassing.

Maar de nieuwe regeling zal gepaard gaan met wijzigingen inzake het verlaagde tarief.

Het KB nr. 20 voorziet nu reeds in een verlaagd btw-tarief bij onroerende financieringshuur of onroerende leasing in het kader van sociale woningbouw, scholenbouw, enz. (zie de rubrieken XXXII, XXXIII, XXXVI en XL van tabel A, in de bijlage bij KB nr. 20 en rubrieken X en XI van tabel B). Het verlaagd tarief zal in al deze gevallen ook van toepassing zijn indien de verhuur aan btw onderworpen is in de nieuwe regeling na keuze door de verhuurder en de huurder.

Verhuur van korte duur

Het door de ministerraad in eerste lezing goedgekeurde voorontwerp van wet voorziet ook nog in een tweede nieuwe afwijking op de btw-vrijstelling, ingeval van kortlopende verhuur (b2b en b2c). Vanaf 1 oktober 2018 zal de huur van een (gedeelte van een) gebouw voor een periode van maximaal zes maanden, verplicht onderworpen zijn aan de btw. Denk bijvoorbeeld aan de verhuur van zalen door een hotel of een conferentiecentrum.

De verhuur van woningen of van gebouwen bestemd voor zgn. sociaal-culturele handelingen (handelingen bedoeld in art. 44 § 1 en § 2 W.BTW) worden uitgesloten van deze afwijking. Zulke verhuur blijft in principe vrijgesteld van btw.

Beoordeling

De invoering van het optionele verhuurregime voor professioneel vastgoed is een historische maatregel. Het gaat om één van de belangrijkste wijzigingen aan het btw-recht van de afgelopen decennia.

Niet alleen zullen de nieuwe regels de bestaande concurrentiehandicap met de buurlanden wegwerken en investeringen in het vastgoedpatrimonium stimuleren.

De nieuwe regels betekenen een verregaande administratieve vereenvoudiging van de btw-regelgeving, in die zin dat de belastingplichtige zich niet langer zal moeten beroepen op complexe, al dan niet sectorspecifieke, optimalisatietechnieken zoals onroerende leasing, vruchtgebruikconstructies, ed.

Verschillende administratieve circulaires uit het verleden (bv. inzake bedrijvencentra, shoppingcentra, opslagplaatsen, ...) worden dus overbodig.