Onroerende verhuur met btw-optie vanaf 1 januari 2019

Het Belgisch Staatsblad van 25 oktober 2018 publiceerde de wet van 14 oktober 2018  tot wijziging van het BTW-Wetboek wat de optionele belastingheffing inzake verhuur van uit hun aard onroerende goederen. Diezelfde wet lanceert ook de verplichte btw-heffing bij kortdurende onroerende verhuur. We geven hierna de belangrijkste aandachtspunten weer.

Update: 25 oktober 2018

Optionele btw-heffing

1.1 Vanaf wanneer?

Het optiestelsel voor verhuur met btw treedt in werking vanaf 1 januari 2019. Partijen mogen reeds voor nieuwjaar 2019 een huurcontract opmaken indien de verhuring pas start vanaf 01 januari 2019. Ook de betaalde btw kan pas vanaf 1 januari 2019 worden teruggevorderd.
 

1.2 Nieuwbouw of vernieuwbouw vanaf 1 oktober 2018

Het optioneel btw-stelsel geldt enkel voor nieuwbouw of fundamentele vernieuwbouw aangevangen vanaf 1 oktober 2018.

Nieuwbouw. Enkel de verhuur van nieuwe gebouwen vanaf 1 januari 2019 wordt beoogd. Bij deze voorwaarde is een tweede datum van groot belang: 1 oktober 2018.  De btw-optie kan enkel worden uitgeoefend t.a.v. nieuwe gebouwen op voorwaarde dat er op de oprichtingswerken van het gebouw  of gedeelten ervan nooit btw opeisbaar is geworden vóór 1 oktober 2018. Concreet wil dit zeggen dat er op 1 oktober 2018 nog géén btw opeisbaar mag zijn op de eigenlijke materiële bouwwerken (MvT). Anders kan men de optionele regeling niet gebruiken.
 
Vóór 1 oktober 2018 mag er wel reeds btw opeisbaar geworden zijn ten aanzien van intellectuele handelingen zoals de diensten van architecten, landmeters, studiebureaus, enz.  Vóór 1 oktober 2018 mogen er ook al afbraakwerken gebeurd zijn. Vóór 1 oktober 2018 mogen er ook reeds werken met betrekking tot de grond uitgevoerd zijn, zoals bijvoorbeeld saneringswerken, sonderingswerken, graafwerken, stabiliseringswerken, ed.

Ook vernieuwbouw. Naast nieuwbouw kan het ook gaan om werken waardoor een gebouw een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen ondergaat. Een grondig gerenoveerd gebouw dat na de werken als een nieuw gebouw wordt aangemerkt, komt dus ook in aanmerking voor de btw-optie bij de verhuur ervan. Dat zal het geval zijn wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de bouwwerken minstens 60 % uitmaakt van de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw (BTW-handleiding, randnr. 152/2).  Dat zal ook zo zijn indien de werken het in zijn aard, zijn structuur en, in zijn bestemming ingrijpend hebben veranderd. Ook hier kan alleen worden gekozen voor de verhuur met btw, wanneer de eerste btw met betrekking tot de specifieke kosten voor de renovatie opeisbaar is geworden vanaf 1 oktober 2018.

Uitzondering voor magazijnen en opslagruimten. De beperking dat vóór 1 oktober 2018 geen btw in verband met de oprichting van het gebouw opeisbaar geworden mag zijn, geldt niet bij de verhuur van gebouwen die hoofdzakelijk als opslagruimte worden aangewend. Voor opslagruimten kan de keuze voor btw onmiddellijk gelden bij nieuwe huurcontracten aangegaan vanaf 1 januari 2019, ongeacht of de opslagruimte al dan niet een nieuw gebouw of vernieuwbouw is (nieuw art. 44, § 3, 2°, d), derde alinea, in fine W.BTW). M.a.w. voor opslagplaatsen is het niet vereist dat het gaat om nieuwe gebouwen.

1.3 Hoedanigheid van de huurder

De nieuw optionele btw-heffing voor de verhuur van professioneel vastgoed is enkel mogelijk in B2B context. De huurder moet de hoedanigheid van btw-plichtige hebben in de zin van art. 4 W.BTW en het gebouw of het gedeelte ervan uitsluitend voor zijn economische activiteit gebruiken. Het maakt hierbij niet uit of hij een gewone belastingplichtige is met een volledig recht op aftrek, een vrijgestelde belastingplichtige zonder recht op aftrek (bv. arts, verzekeringsmakelaar, enz.) of een gemengde belastingplichtige met een beperkt recht op aftrek.

Er kan dus niet gekozen worden voor btw wanneer de huurder een btw-plichtige in de zin van art. 6 W.BTW. De optionele verhuur met btw kan dus niet gebeuren aan bij de verhuur aan bijvoorbeeld een openbare instelling wiens handelingen buiten btw blijven (stad, gemeente, politie, een Federale Overheidsdienst, ed).

Er kan evenmin voor btw gekozen worden wanneer het gebouw niet wordt gebruikt voor een economische activiteit zoals bv. een privaat gebruikte woning.

1.4 Professioneel gebruikte onroerende goederen

De huurder moet het gehuurde gebouw exclusief voor een btw-plichtige activiteit aanwenden, bijvoorbeeld als kantoorgebouw, winkel, fabrieksgebouw, opslagruimte, ed.. Dat mag een activiteit zijn die met btw is belast of een vrijgestelde activiteit.

De btw-optie strekt zich uit tot het bijbehorend terrein indien dit mee verhuurd wordt.

Een gedeelte van een gebouwen kan afzonderlijk met btw worden verhuurd indien dit gedeelte zelfstandig verhuurd en gebruikt kan worden.

1.5 Gezamenlijke optie

De optie moet gezamenlijk door de professionele verhuurder én de professionele huurder uitgeoefend worden en opgenomen worden in het huurcontract. Formeel zal de gezamenlijke optie uitgedrukt worden in een zgn. pro-fisco verklaring in de huurovereenkomst. Er is geen verdere notificatie aan de btw-administratie vereist.

De optie voor btw geldt voor de volledige duur van de huurovereenkomst.

1.6 Bestaande wettelijke uitzonderingen

Voor de gevallen waarin de verhuur vandaag al verplicht aan btw onderworpen is, verandert er niets. De volgende wettelijke uitzonderingen op de btw-vrijstelling voor onroerende verhuur blijven dus behouden:

• de terbeschikkingstelling van stalling voor rijtuigen;
• het verschaffen van gemeubeld logies in hotels, motels ed.;
• de terbeschikkingstelling van plaats om te kamperen;
• terbeschikkingstelling van uit hun aard onroerende goederen in het kader van exploitatie van havens, luchthavens, bevaarbare waterlopen;
• de terbeschikkingstelling van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines;
• onroerende leasing conform de voorwaarden van KB nr. 30;
• de verhuur van safeloketten.

Voor deze verrichtingen moet men btw toe te passen conform de huidige bepalingen. Het verplichte btw-stelsel heeft m.a.w. voorrang op het optionele stelsel.

Dat is ook zo voor overeenkomsten waarbij er in wezen geen sprake is van een onroerende verhuur zoals bijvoorbeeld de toekenning van het recht een beroepswerkzaamheid uit te oefenen in een gebouw.

De invoering van het optionele stelsel mag geen impact hebben aan de administratieve regeling voor diensten/bedrijvencentra en winkelcentra.

Onder de nieuwe regeling zal de verhuur van een opslagruimte verplicht met btw moeten gebeuren ingeval een optie niet mogelijk is zoals bijvoorbeeld bij de verhuur van een opslagruimte aan een particulier (B2C context).

1.7 Recht op aftrek van btw

Dankzij de btw-optie zal de verhuurder de btw op de oprichting, de verbouwing of de renovatie van het betrokken professioneel vastgoed onmiddellijk en integraal in aftrek kunnen brengen. Hij zal over de huurvergoedingen btw aanrekenen aan de huurder en die verschuldigde btw afdragen aan de Schatkist.

De huurder kan op zijn beurt de aangerekende btw volgens de normale regels in aftrek brengen, waardoor deze maatregel voor de huurder eigenlijk budgetneutraal is.

1.8 Herzieningsperiode van 25 jaar

Wanneer de verhuurder en de huurder opteren om de verhuur aan btw te onderwerpen aan btw, dan bedraagt de herzieningstermijn voor de afgetrokken btw op het gebouw, 25 jaar in hoofde van de verhuurder. De bijzondere herzieningstermijn van 25 jaar is een compenserende maatregel. De Raad van State had gesteld dat er in de Europese btw-richtlijn een maximale herzieningstermijn van 20 jaar is opgenomen. Maar dat advies werd niet gevolgd. In de memorie van toelichting geeft de regering een uitgebreide verantwoording voor deze bijzondere herzieningstermijn.

Indien de bestemming van het gebouw wijzigt gedurende die herzieningstermijn van 25 jaar, dan moet de eigenaar dus een deel van de initieel afgetrokken btw herzien in diens nadeel.
De volgende gevallen zullen aanleiding geven tot een herziening gedurende 25 jaar:

• een volledige of gedeeltelijke leegstand van het gebouw;
• een volledige of gedeeltelijke overdracht van het gebouw tijdens de huurovereenkomst;
• het einde van de huurovereenkomst.

Inzake de herzieningsregels wordt de herziening “per jaar” de regel. Specifiek voor de gebouwen die met optie voor btw worden verhuurd zal de herziening op maandelijkse basis worden berekend. Voor ieder jaar moet dan een gedeelte van 1/25 van de afgetrokken btw worden herzien.  De uitwerking hiervan moet gebeuren via een aanpassing van het KB nr. 3.

De berekening van de herziening per maand zal niet gelden voor zover de verhuurder te goeder trouw is ingeval:

• de verhuurder een huurvrije periode toekent aan de huurder,
• wanneer het gebouw tijdelijk leegstaat totdat de huurder zijn intrek neemt,
• wanneer het gebouw tijdelijk leegstaat tussen twee verhuurperiodes in.

Deze uitzondering ligt in lijn van het recente arrest van het Europees Hof van Justitie van 28 februari 2018, in de zaak nr. C-672/16, Imofloresmira.

1.9 Normale waarde als minimummaatstaf van heffing

Het bedrag van de huur hangt alleen af van de prijs in de overeenkomst van de partijen. Om misbruiken tegen te gaan (lage huurprijs vragen om btw-aftrek te bekomen)  moet de maatstaf van heffing bij de verhuur met btw-optie minstens gelijk zijn aan de normale waarde zoals bepaald krachtens artikel 32 W.BTW in het specifieke geval waarin de volgende drie kenmerken aanwezig zijn:

• de huurvergoeding is lager dan de marktprijs
• de huurder heeft geen volledig recht op aftrek van de verschuldigde btw
• de huurder is met de verhuurder verbonden op basis van persoonlijke, financiële of organisatorische banden.

Bij “verbonden” partijen moet de aangerekende huurprijs dus marktconform zijn. Denk bijvoorbeeld aan de situaties als vennoot of bedrijfsleider van de vennootschap, twee groepsvennootschappen, enz.

1.10 Toepasselijke BTW-tarief

Het normale btw-tarief is van toepassing. Maar de nieuwe regeling zal gepaard gaan met wijzigingen inzake het verlaagde tarief.

Het KB nr. 20 voorziet nu reeds in een verlaagd btw-tarief bij onroerende financieringshuur of onroerende leasing in het kader van sociale woningbouw, scholenbouw, enz. (zie de rubrieken XXXII, XXXIII, XXXVI en XL van tabel A, in de bijlage bij KB nr. 20 en rubrieken X en XI van tabel B). Het verlaagd tarief zal in al deze gevallen ook van toepassing zijn indien de verhuur aan btw onderworpen is in de nieuwe regeling na keuze door de verhuurder en de huurder.

1.11 Bijzondere regeling voor opslagruimtes

Voor de opslagruimten en magazijnen maakt men een afwijkende regeling teneinde hiermee logistieke business (met name e-commerce) aan te trekken.

Vanaf 1 januari 2019  zal voor de terbeschikkingstelling van opslagruimte de toepassing van de btw beperkt worden tot een terbeschikkingstelling in een B2C relatie. Voor B2B verrichtingen zal men vanaf 1 januari 2019 moeten opteren voor de btw onder de nieuwe regels.

Het grote verschil met de gebruikelijke regels is dat voor opslagplaatsen het niet hoeft te gaan om nieuwe gebouwen. Ook bestaande gebouwen en zelfs lopende huurcontracten komen in aanmerking voor de optionele verhuur met btw in B2B.

Vanaf 1 januari 20189 wordt het begrip “opslagruimte” soepeler ingevuld. Tot nu toe is de verhuur van opslagruimte al onderworpen aan btw op voorwaarde dat er slechts een ruimte van maximaal 10 % als kantoorruimte wordt gebruikt en dit ter uitbating van de opslagruimte.  Vanaf 1 januari 2019 zullen alle gebouwen die hoofdzakelijk (meer dan 50%) als opslagruimte worden gebruikt, beschouwd worden als opslagruimte. M.a.w. de verhuur van een opslagruimte van goederen zal onder de btw vallen indien meer dan 50% procent van de oppervlakte of het volume gebruikt wordt voor die opslagdoeleinden. Voor het gedeelte dat niet wordt aangewend als opslagruimte, komt er een extra voorwaarde dat niet meer dan 10% van de ruimte in zijn geheel als verkoopruimte (winkel of commerciële ruimte) mag worden gebruikt.

Bij nieuwe huurovereenkomsten voor opslagruimtes na 1 januari 2019 zal men gebruik kunnen maken van de optieregeling.

Voor de lopende huurovereenkomsten voor opslagruimtes werd volgende overgangsregeling gemaakt naargelang het percentage van het onroerend goed dat wordt gebruikt voor goederenopslag:

• Lopende huurcontracten voor ruimten die voor minstens 90% gebruikt worden voor het opslaan van goederen (de huidige 10%-regel) zijn nu al aan btw onderworpen en blijven ook na 1 januari 2019 verplicht onderworpen aan btw tot het einde van de overeenkomst. Voor de daaropvolgende huurovereenkomst kunnen verhuurder en huurder samen opteren voor de btw-heffing als opslagruimte.
• Lopende huurcontracten voor ruimten die voor minder dan 90%, maar voor meer dan 50% wordt gebruikt voor het opslaan van goederen, waren tot nu toe vrijgesteld van btw. Vanaf 1 januari 2019 kunnen verhuurder en huurder opteren voor het btw-stelsel voor de nog resterende duur van het huurcontract. Zij moeten dan een addendum inlassen in het huurcontract. De optie voor btw opent voor de verhuurder de mogelijkheid tot historische btw-aftrek voor de verleden indien de herzieningstermijn van 5 jaar of 15 jaar nog niet is verstreken.
• Lopende huurcontracten voor ruimten die voor minder dan 50% voor de opslag van goederen dienen, blijven vrijgesteld van  btw. Hier is geen optie tot btw-heffing mogelijk omdat de ruimten niet hoofdzakelijk gebruikt worden voor het opslaan van goederen en omdat het geen nieuwe gebouwen betreft.

2. Korte termijnverhuur

Het tweede luik van de wet van 14 oktober 2018 gaat over de kortdurende onroerende verhuur. De korte termijnverhuur wordt een wettelijk verplichte uitzondering op de vrijstelling van btw. Hier is dus géén sprake van een keuzestelsel.

2.1 Verplichte btw-heffing

Vanaf 1 januari 2019 zullen de verhuringen van onroerende goederen op korte termijn van rechtswege onderworpen zijn aan btw. Onder korte termijn verstaat men een periode van maximaal zes maanden. Denk  bijvoorbeeld aan de verhuur van een feestzaal door een hotel of de verhuur van een zaal door een conferentiecentrum.

Daar waar het optionele btw-stelsel enkel toepasbaar is op nieuwe gebouwen of gedeelten ervan, geldt de verplichte kortdurende verhuur zowel voor gebouwen als voor gronden.

2.2 Vier uitzonderingen

Jammer genoeg zijn er 4 wettelijke uitzonderingen op deze nieuwe regel gemaakt waarin de verplichte btw bij kortstondige verhuur geen toepassing zal vinden.

Uitzondering 1: verhuur van onroerende goederen die bestemd zijn voor private bewoning zoals privéwoningen, tweede verblijven, vakantiewoningen en studentenwoningen

Uitzondering 2: verhuur aan een natuurlijke persoon die het onroerend goed niet aanwendt voor de uitoefening van zijn economische activiteit

Uitzondering 3: verhuur aan organisaties zonder winstoogmerk (bv. vzw’s)

Uitzondering 4: verhuur aan organisaties die het onroerend goed aanwenden voor sociaal-cultureel vrijgestelde activiteiten (handelingen bedoeld in art. 44 § 1 en § 2 W.BTW) zoals bv. scholen, musea, scouts, parochiale verenigingen, enz.

Deze uitzonderingen blijven in principe vrijgesteld van btw.

Ingevolge die uitzonderingen is het voor een verhuurder niet altijd eenvoudig om te weten of hij nu wel of geen btw moet toepassen op de verhuur van het onroerend goed. Hij moet immers de exacte hoedanigheid van de huurder kennen. De verhuurder mag wel een attest vragen aan de huurder waarin de huurder bevestigt dat hij behoort tot één van de vier uitzonderingsgevallen op de verplichte kortdurende verhuur.

3. Beoordeling

De invoering van het optionele verhuurregime voor professioneel vastgoed is een historische maatregel. De nieuwe regels zullen de bestaande concurrentiehandicap met de buurlanden wegwerken en investeringen in het vastgoedpatrimonium stimuleren.

Deze hervorming betekent ook een administratieve vereenvoudiging van de btw-regelgeving.

Nadeel is wel dat men moet rekening houden met de bijzondere lange herzieningstermijn van 25 jaar. Terwijl de herzieningstermijn 15 jaar blijft voor de andere regimes dan de optionele verhuring. Daarom blijft het in de praktijk van belang om te onderzoeken welk btw-regime voor de klant optimaal is.