De gesplitste aankoop van een tweede verblijf door ouders én hun kinderen

Bij de aankoop van een tweede verblijf overwegen ouders vaak om dit reeds aan te kopen op naam van hun kinderen. Hoe gaat dit dan concreet? Kunnen de ouders dan nog vrij hun tweede verblijf gebruiken of hebben ze telkens de toestemming van de kinderen nodig? Wat als de ouders het tweede verblijf van de hand willen doen? Is de gesplitste aankoop waarbij de ouder het vruchtgebruik en de kinderen de blote eigendom kopen, een beter alternatief voor vermogensplanning?

Hierna bespreken we de verschillende opties om het tweede verblijf te verwerven, zonder of met de kinderen en enkele gevolgen op vlak van successie.

Aankoop in volle eigendom op naam van de ouders

De meest voor de hand liggende wijze om het tweede verblijf te verwerven, is gewoon in volle eigendom op naam van de ouders. De kinderen worden nog niet betrokken bij de aankoop en de ouders hebben het volledige zeggenschap over het onroerend goed. De ouders bevinden zich in de meest comfortabele positie: ze kunnen het tweede verblijf gebruiken, verhuren, zelfs verkopen, zonder enige rekenschap te hoeven afleggen tegenover hun kinderen.

Keerzijde van de medaille is dat bij overlijden van de ouders, het tweede verblijf in de nalatenschap zal terecht komen en aldus onderworpen zal zijn aan successierechten. Het is natuurlijk ook mogelijk dat de ouders het onroerend goed eerst zelf verwerven in volle eigendom, om het dan later nog te schenken aan de kinderen. Dergelijke onroerende schenking is dan wel onderworpen aan onroerende schenkingsrechten, maar die belasting is toch lager dan de heffing met successierechten.

Aankoop in volle eigendom op naam van de kinderen

Ouders die hun kinderen willen betrekken bij de aankoop van het tweede verblijf, kunnen er ook voor kiezen het onroerend goed meteen aan te kopen op naam van de kinderen. In feite zijn het dan de kinderen die de aankoop doen, en alsdusdanig ook de aankoopakte bij de notaris zullen ondertekenen. De ouders spelen verder bij deze aankoop geen rol van betekenis. Uiteraard staan zij wel in voor de financiering, waartoe zij voorafgaand een roerende schenking moeten doen van de nodige middelen aan hun kinderen.

Qua zeggenschap is deze werkwijze de minst comfortabele voor de ouders. De kinderen kunnen als volle eigenaar alle beslissingen nemen en de ouders zijn steeds afhankelijk van de medewerking van hun kinderen.

Successiegewijs zal het tweede verblijf uiteraard niet in de nalatenschap van de ouders terecht komen, aangezien het reeds de volle eigendom is van de kinderen.

Gesplitste aankoop: vruchtgebruik voor de ouders en blote eigendom voor de kinderen

Een gesplitste aankoop is een erg populaire methode van vermogensplanning om het tweede verblijf te verwerven. Daarbij kopen de ouders het vruchtgebruik en kopen de kinderen de blote eigendom van het onroerende goed.

Op die manier behouden de ouders de controle over het onroerend goed, via het vruchtgebruik, terwijl de kinderen reeds eigenaar zijn, waardoor bij overlijden van de ouders geen successierechten verschuldigd zijn. De ouders behouden het levenslange recht om het onroerend goed te gebruiken en de inkomsten ervan te genieten.

Desalniettemin zijn er heel wat valkuilen bij deze gesplitste aankoop en mag er niet lichtzinnig mee omgegaan worden. Wie de spelregels niet naleeft bij een gesplitste aankoop, riskeert na overlijden toch een fiscale afstraffing, waardoor het ganse opzet een maat voor niks blijkt.

Hoe gebeurt de gesplitste aankoop concreet?

Laat ons werken met een concreet voorbeeld. Lydia en Felix zijn jonge zestigers met twee dochters. Zij willen zich een appartement in Nieuwpoort aanschaffen, met een waarde van 400.000,00 euro. Lydia en Felix overwegen een gesplitste aankoop, waarbij zij het vruchtgebruik kopen en hun twee dochters de blote eigendom zullen aankopen. Lydia en Felix zullen hun dochters, voorafgaand aan deze gesplitste aankoop, een roerende schenking doen van een som geld ten belope van het gedeelte blote eigendom.

De ouders behouden als vruchtgebruiker zowel de inkomsten als een zekere controle over het tweede verblijf, evenwel de blote eigendom wordt aangekocht door de kinderen. Vruchtgebruik eindigt, ten laatste, bij het overlijden van de (laatste) vruchtgebruiker. Op dat ogenblik dooft het vruchtgebruik uit, en worde de blote eigenaars hierdoor automatisch volle eigenaars.

Vruchtgebruik is een beletsel voor de blote eigenaars, hetgeen zij moeten dulden tijdens het leven van de vruchtgebruikers, maar na het overlijden van de vruchtgebruikers valt dit beletsel weg en worden zij volle eigenaars, in principe zonder successierechten.

Aangezien het vruchtgebruik bij overlijden van de vruchtgebruiker gewoon uitdooft, zijn er geen successierechten verschuldigd op deze overgang, maar de fiscale wetgever vermoedt in deze situatie toch een bevoordeling. Er is namelijk een wettelijk vermoeden dat u uw kinderen bij uw overlijden begunstigd worden met de volle eigendom van de gesplitst aangekochte goederen, die aldus in volle eigendom belast worden in de successierechten.

Dit wettelijk vermoeden geldt overigens in de drie gewesten (in het Vlaams gewest via artikel 2.7.1.0.7 V.C.F. ; in het Brussels Hoofdstedelijk gewest en in het Waals gewest via artikel 9 W. Succ.).

Dit wettelijk vermoeden is evenwel weerlegbaar. De wet voorziet dat de kinderen deze successierechten niet verschuldigd zijn indien zij aantonen dat er geen sprake is van een bedekte bevoordeling. Hiertoe dienen zij bij het overlijden van de ouders de nodige bewijsstukken moeten voorleggen. 

Sinds 2013 aanvaardde de federale belastingadministratie de voorafgaande schenking nog slechts als tegenbewijs in het kader van bovenstaande problematiek, indien deze geregistreerd werd (en de roerende schenkbelasting werd betaald) of indien de kinderen vrij konden beschikken over de geschonken tegoeden. Ondanks de hevige kritiek op dit standpunt vanuit de rechtspraktijk, hielden de ouders toch rekening met dit standpunt. Meestal koos men voor de veiligste optie: de registratie van de voorafgaande schenking.

Specifiek voor Vlaanderen is de Vlaamse belastingdienst (VLABEL) op 1 januari 2015 bevoegd geworden in deze materie van de schenk- en erfbelasting en heeft zij kort daarna het standpunt van de federale belastingdienst overgenomen in haar standpunt 15.004. Dit standpunt herhaalde dus dat de roerende schenking voorafgaand aan de gesplitste aankoop waarmee de kinderen dan de blote eigendom kunnen kopen geregistreerd diende te worden, tenzij de kinderen vrij hebben kunnen beschikken over de geschonken gelden. 

Op 12 juni 2018 heeft de Raad van State dit betwiste standpunt van de Vlaamse belastingdienst integraal vernietigd. De voorwaarde dat de voorafgaande roerende schenking geregistreerd diende te worden (of de vrije beschikking in hoofde van de kinderen) wordt volgens de Raad van State niet door de wet opgelegd en de belastingdienst mag geen voorwaarden toevoegen aan de fiscale wet. 

Belangrijk is wel dat de Raad van State enkel het Vlaamse standpunt 15.004 heeft vernietigd. Dit laat het federale standpunt evenwel onverkort, hoewel de juridische redenering natuurlijk dezelfde is als diegene waarvan de Raad van State zegt dat ze onjuist is.

Ondertussen heeft de federale belastingadministratie zich evenwel uitgesproken over de problematiek en gesteld dat zij de beslissing van de Raad van State zal volgen. Dit betekent dat ook in Brussel en in Wallonië de voorafgaande schenking niet langer verplicht geregistreerd hoeft te worden, opdat bij overlijden van de ouders/vruchtgebruikers er geen successierechten op het tweede verblijf zouden verschuldigd zijn.

De voorafgaande schenking in het kader van de gesplitste aankoop hoeft dus niet geregistreerd te worden. Let op: indien de ouders komen te overlijden binnen de drie jaar vanaf een niet-geregistreerde roerende schenking, dan zijn de begiftigden wel successierechten verschuldigd op de waarde van de geschonken goederen en gelden. Enkel bij het overlijden van de schenker na deze driejarige periode zijn er geen successierechten meer verschuldigd.
Een belangrijke kanttekening hierbij is dat het arrest van de Raad van State wel komaf maakt met de betwiste standpunten omtrent de registratie van de schenking voorafgaand aan de gesplitste aankoop, maar dat zij verder de tegenbewijzen van artikel 9 W. Succ. / artikel 2.7.1.0.7 V.C.F. onverkort laat. De situatie is dus dezelfde als voor 2013 en die is dat de gesplitste aankoop mogelijk is, maar dat er spelregels moeten gevolgd worden.

Voor zover nodig herhalen we dus de belangrijkste drie aandachtspunten:

1. de kinderen moeten beschikken op het ogenblik van de aankoop over de nodige tegoeden op hun rekening waarmee zij de blote eigendom hebben aangekocht. Deze gelden mogen voorafgaand geschonken zijn;
2. de kinderen hebben vanop hun rekening hun eigendomsgedeeltes in blote eigendom betaald;
3. een correcte waardering van de opsplitsing vruchtgebruik - blote eigendom;

De bewijslast ligt bij de kinderen, die na het overlijden van de ouders het wettelijk vermoeden dienen te weerleggen. Dit is mogelijks vele jaren na de aankoop. Het is belangrijk dat de kinderen dan nog steeds de bewijsstukken kunnen voorleggen. Zodra één van de bewijzen niet kan geleverd worden, kan de belastingadministratie zich beroepen op het wettelijk vermoeden en alsnog successierechten heffen op de volle eigendom van het tweede verblijf.

Welke bewijsstukken moet u concreet bijhouden?

1. de kinderen beschikten op het ogenblik van de aankoop over de nodige tegoeden op hun rekening waarmee zij de blote eigendom hebben aangekocht.
   Dit eerste element kan aangetoond worden aan de hand van rekeninguittreksels, eventueel aangevuld met schenkingsdocumenten die aantonen dat de gelden reeds de kinderen toebehoorden voor de datum van aankoop. Meestal schenken de ouders kort voor de aankoop aan hun kinderen een som geld waarmee de kinderen dan de blote eigendom kopen.
2. de kinderen hebben vanop hun rekening hun eigendomsgedeeltes in blote eigendom betaald;
   Het tweede element kan eveneens aangetoond worden met de rekeninguittreksels, die aantonen dat de kinderen de overschrijving vanop hun rekening hebben uitgevoerd naar de verkoper/notaris.
3. een correcte waardering van de opsplitsing vruchtgebruik - blote eigendom;

Ten slotte is de correcte waardering van het vruchtgebruik de belangrijkste voorwaarde. Het is cruciaal dat het vruchtgebruik voor haar werkelijke waarde wordt gewaardeerd, rekening houdend met de leeftijd van de ouders-vruchtgebruikers op het ogenblik van de aankoop.

De werkelijke waarde wordt bij voorkeur benaderd door gebruik te maken van de wettelijke omzettingstabellen. Deze tabellen worden jaarlijks (begin juli) bijgewerkt en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad en worden door de belastingadministratie expliciet aanvaard in het kader van het tegenbewijs van het wettelijk vermoeden.

Bewaar de correcte waardering van het vruchtgebruik tesamen met de bewijsstukken van de schenking en de rekeninguittreksels tot na het overlijden van de ouders-vruchtgebruikers. Dit is van belang aangezien de bewijslast bij de kinderen ligt.

Via de gesplitste aankoop van een onroerend goed behouden de ouders de controle over het onroerend goed en kan men vermijden dat er bij het overlijden van de ouders-vruchtgebruikers successierechten verschuldigd zijn op de waarde van het onroerend goed. Als de kinderen niet beschikken over de nodige middelen kunnen de ouders het geld vooraf schenken aan hun kinderen om daarmee de blote eigendom te kopen. Die schenking hoeft niet geregistreerd te worden. De ouders-vruchtgebruikers moeten dan  wel minstens drie jaar blijven leven na de niet-geregistreerde schenking.