Is lenen voor een tweede verblijf fiscaal gezien een goed idee?

U wilt een tweede, derde,… onroerend goed aankopen, in België of in het buitenland, om het zelf te gebruiken dan wel om het te verhuren. Kunt u daarvoor het best de nodige beleggingen ‘vrijmaken’, of is het interessanter om daarvoor een lening af te sluiten?

Welke fiscale voordelen kunt u voor een dergelijke aankoop tegenwoordig nog genieten, nu de gewesten (gedeeltelijk) bevoegd zijn voor de woningfiscaliteit en de ter zake geldende regels in snel tempo wijzigen?
In welke mate verlichten deze fiscale voordelen eventueel de leningslast?

Aankoop onroerend goed: eigen middelen of lenen? 

U overweegt de aankoop van een tweede, derde,… onroerend goed. Dat kan zijn om dat onroerend goed zelf te gebruiken, bijvoorbeeld een appartement aan zee, een chalet in de Ardennen, een vakantiehuis in de Provence of aan het Como meer,… Of dat kan zijn om het te verhuren, bijvoorbeeld een appartement voor particuliere verhuur, een winkelpand voor commerciële verhuur,… 

Voor een dergelijke aankoop heeft u uiteraard geld nodig. U kunt daarvoor eigen middelen gebruiken, bijvoorbeeld spaargeld of beleggingen die u eerst te gelde maakt, of u kunt ervoor lenen. In het eerste geval verliest u uw rendement op de beleggingen die u te gelde maakt. In het tweede geval heeft u een bijkomende kost, namelijk de interesten die u op het geleende bedrag moet betalen. U moet dus een afweging tussen beide opties maken. 

Van belang bij die afweging is natuurlijk ook het fiscale voordeel dat u mogelijk kunt krijgen wanneer u een lening afsluit voor de aankoop van dat onroerend goed. Gezien de huidige complexiteit van de woningfiscaliteit, die een gevolg is van de gedeeltelijke ‘defederalisering’ ervan, is het voor veel mensen echter volstrekt onduidelijk óf en zo ja wélk fiscaal voordeel ze eventueel nog kunnen genieten, en welke impact dat voordeel desgevallend heeft op hun financieringslast.

Fiscaal voordeel? 

Sinds enkele jaren zijn de gewesten bevoegd voor de woningfiscaliteit in de mate dat deze betrekking heeft op uw ‘eigen’ woning, lees: de woning waarin u normaal dagdagelijks woont. Elk gewest heeft dan ook zijn eigen accenten gelegd inzake woningfiscaliteit, en zijn eigen ‘systeem’ uitgewerkt. Zo heeft u recht op de zogenaamde ‘woonbonus’ wanneer u een hypothecaire lening afsluit voor de aankoop of de verbouwing van uw ‘eigen’ woning in Vlaanderen of Brussel (er gelden wel enigszins verschillende voorwaarden in beide gewesten), en op de ‘chèque-habitat’ wanneer u een dergelijke lening afsluit voor de aankoop of de verbouwing van uw ‘eigen’ woning in Wallonië. Aangezien we het  hier zullen hebben over de aankoop van een tweede, derde,… onroerend goed dat niet uw ‘eigen’ woning zal zijn, gaan we daar niet verder op in. 

Voor de fiscaliteit met betrekking tot zo’n tweede, derde,… onroerend goed is de federale overheid nog steeds bevoegd. Sluit u een hypothecaire lening af voor de aankoop van een dergelijk onroerend goed, dan zal u dus voor het kapitaal en de premies voor uw schuldsaldoverzekering  in het beste geval recht hebben op het federaal fiscaal voordeel van het lange termijn sparen. De betaalde Interesten leveren geen federaal langetermijnsparen op maar wel federale gewone interestaftrek (= ze werken uw onroerende inkomsten rechtstreeks weg aan marginaal tarief). 

Lange termijn sparen 

Dat fiscaal voordeel, dat geldt voor de kapitaalaflossingen,  (de federale interesten genieten niet van langetermijnsparen maar van federale gewone interestaftrek van het onroerend inkomen aan marginaal tarief) én desgevallend de premies die u voor uw schuldsaldoverzekering betaalt, is een belastingvermindering die gelijk is aan 30% van maximaal 2.260 euro (federale korf is gelijk in de drie gewesten ).
Dat levert u dus netto 678 euro  op per jaar dat u afbetaalt. We besparen u de details van de ingewikkelde berekening, maar het exacte fiscale voordeel dat u geniet hangt onder andere af van de hoogte van uw inkomen en van het bedrag van uw lening. 

Het maximale bedrag van uw lening dat u een fiscaal voordeel kan opleveren bedraagt 75.270  euro. Al wat u boven dat bedrag leent zal u dus geen extra lange termijn sparen opleveren (maar mogelijk wel extra aftrekbare interesten, zie verder). Om kosten te besparen kunt u voor het deel van uw lening dat boven dat grensbedrag gaat, eventueel met een hypothecair mandaat werken. 

Dit fiscaal voordeel kunt u ook genieten wanneer u een onroerend goed in een ander land van de Europese Economische Ruimte (dat is de EU plus Liechtenstein, Noorwegen en Ijsland) koopt en zelfs wanneer u daarvoor een lening afsluit in een ander land van de EER. 

Eén ‘korf’ voor al uw leningen 

Of u recht heeft op het voordeel van het lange termijn sparen zal evenwel afhangen van de vraag of u nog een of meerdere andere hypothecaire leningen aan het afbetalen bent. De kapitaalaflossingen, interesten (niet juist : interesten zitten normaal niet in de superkorf tenzij het gaat om interesten van de klassieke woonbonus) en premies voor uw schuldsaldoverzekering die u betaalt voor de leningen voor uw verschillende onroerende goederen komen namelijk in dezelfde ‘korf’ terecht voor de berekening van uw fiscaal voordeel. 

Bent u dus bijvoorbeeld nog een (woonbonus)lening voor uw ‘eigen’ woning of een lening (waarvoor u het lange termijn sparen geniet) voor uw appartement aan zee aan het afbetalen, dan zal uw ‘korf’ normaal gezien al helemaal opgevuld worden door de kapitaalaflossingen en interesten (die vallen onder de klassieke woonbonus) die u voor die lening afbetaalt. Uw nieuwe lening zal u dan geen bijkomend voordeel van het lange termijn sparen meer opleveren. Let op : woonbonuslening afgesloten in 2015, daarvoor heeft de Vlaamse inwoner wel nog ruimte aan federale korf voor max. 740,00 EUR uitgaven. 

Vlaanderen kan extra voordelig zijn! 

In Vlaanderen is het in een beperkt aantal gevallen mogelijk om het gewestelijk voordeel van de woonbonus te combineren met het federaal voordeel van het lange termijn sparen. Heeft u namelijk sinds 1 januari 2016 een woonbonuslening afgesloten voor de aankoop of verbouwing van uw ‘eigen’ woning en koopt u nu een tweede, derde,… onroerend goed aan, dan kunt u voor die nieuwe lening toch het voordeel van het lange termijn sparen genieten, bovenop het voordeel van de woonbonus! 

Heeft u die woonbonuslening in de loop van 2015 afgesloten, dan is een beperkte cumul met het lange termijn sparen mogelijk (namelijk 30% op maximaal 740 euro). Heeft u uw woonbonuslening vóór 1 januari 2015 afgesloten, dan is er doorgaans geen cumul met het lange termijn sparen mogelijk. 

In de andere gewesten is een cumul van het gewestelijk en het federaal fiscaal voordeel niet mogelijk als het maximum reeds is bereikt met de woonbonus. 

Interesten zijn fiscaal aftrekbaar! 

Alle interesten die u betaald heeft op alle mogelijke soorten van leningen die specifiek aangegaan zijn om onroerende goederen te verwerven of te behouden die op het tijdstip van betaling ervan niet slaan op  de woning waarin u zelf woont, zijn aftrekbaar van het totaal van uw onroerende inkomsten. Met andere woorden interesten die u betaalt op uw nieuwe lening voor de aankoop van uw tweede, derde,… onroerend goed zijn aftrekbaar van uw andere onroerende inkomsten zoals de werkelijke huur die u ontvangt voor een onroerend goed dat u verhuurt aan iemand die het beroepsmatig gebruikt, het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40% van huizen en appartementen die u particulier verhuurt of van onroerende goederen die u niet verhuurt, enz. 

Het hoeft dus niet noodzakelijk om een hypothecaire lening te gaan, ELKE lening is goed. Ook interesten betaald op een lening voor de aankoop van een onroerend goed in het buitenland zijn aftrekbaar van uw Belgische onroerende inkomsten. 

De aftrekbaarheid van die interesten speelt op federaal niveau en geldt dus voor de inwoners van de drie gewesten. 

Hoe groot is uw fiscale besparing? 

Uw onroerende inkomsten worden tegen het ‘normale’ tarief (dus tot 50% plus gemeentebelastingen) belast. De interesten die u daarvan kunt aftrekken, leveren u met andere woorden een belastingbesparing tot 50% (plus gemeentebelastingen) op. 

Om een fiscale besparing te realiseren moet u uiteraard wel (voldoende) in België belastbare onroerende inkomsten hebben. Dat zal niet het geval zijn wanneer u behalve uw nieuw onroerend goed enkel uw ‘eigen’ woning heeft. Het kadastraal inkomen van uw ‘eigen’ woning is immers vrijgesteld van belastingen. 

Ook een onroerend goed in het buitenland levert u geen in België belastbare onroerende inkomsten op. U moet de huuropbrengsten of de huurwaarde (indien het niet verhuurd is) van dat buitenlands onroerend goed wel in België aangeven, maar dat is enkel om het toepasselijk tarief op uw overige inkomsten te bepalen (zogenaamd progressievoorbehoud of ‘opduweffect’). Die buitenlandse onroerende inkomsten worden dus niet effectief in België belast (maar wel in het buitenland). 

U moet dus al een of meer andere onroerende goederen in België hebben die u een belastbaar inkomen opleveren (werkelijk ontvangen huur of kadastraal inkomen), vooraleer de interesten die u betaalt u een fiscaal voordeel kunnen opleveren. 

Lenen is vaak het voordeligst 

Stel dat u voor de aankoop van uw tweede, derde,… onroerend goed kunt lenen tegen een interestvoet van 3%, en dat u voldoende onroerende inkomsten heeft (die tegen 50% belast worden) waarvan de interesten die u betaalt aftrekbaar zijn. Die lening kost u dan in werkelijkheid geen 3%, maar slechts 1,5%. In dat geval zal het dus – indien u voldoende inkomsten heeft om de lening af te betalen – in principe interessanter zijn om te lenen dan om beleggingen te gelde te maken met het oog op uw vastgoedaankoop. 

Conclusies

• Hanteer als ‘vuistregel’ dat indien u geen lening meer afbetaalt voor uw ‘eigen’ woning of voor een ander onroerend goed, u voor uw nieuwe hypothecaire lening afgesloten voor de aankoop van een onroerend goed gelegen in de EER, in de drie gewesten recht heeft op het fiscaal voordeel van het lange termijn sparen. Heeft u in Vlaanderen vanaf 1 januari 2016 een ‘woonbonuslening’ afgesloten, dan kunt u het voordeel van het lange termijn sparen zelfs bovenop de woonbonus krijgen!
• Heeft u voldoende andere onroerende inkomsten (huur of kadastrale inkomens) waarop u belast wordt, dan zijn de interesten die u op uw nieuwe vastgoedlening betaalt daarvan aftrekbaar. Dat is zelfs het geval indien u een niet-hypothecaire lening afgesloten heeft en indien u een onroerend goed in het buitenland gekocht heeft.
• Worden die onroerende inkomsten tegen 50% belast, dan halveert die fiscale aftrekbaarheid uw financieringslast. Daardoor zal het – zelfs indien u geen recht heeft op het fiscaal voordeel van het lange termijn sparen - doorgaans voordeliger zijn om te lenen voor de aankoop van uw onroerend goed dan uw meer rendabele beleggingen ‘vrij te maken’.