Bouwpromotoren: formulier 111/3-2024 vóór 01.07.2024 indienen !

Verkopen op plan door projectontwikkelaars, bouwpromotoren of sleutel-op-de-deur kunnen in 2024 alleen nog tegen 6% btw bij wijze van overgangsregeling voor afbraak en wederopbouw. 

Voor de toepassing van deze overgangsmaatregel is wel vereist dat er vooraf een nieuwe verklaring nr. 111.3-2024 bij de btw-administratie wordt ingediend. Dat is zo zelfs wanneer in 2023 de oude verklaring 111/3 werd ingediend (circulaire 2024/C/32 van 08.05.2024, FAQ 47). 

De nieuwe verklaring moet worden ingediend voor 1 juli 2024 opdat het 6%-tarief kan worden toegepast. Vergeet deze formaliteit niet uit het oog !

Meer informatie kan je verkrijgen via onze nieuwe fiscale club en is ook beschikbaar in het fiscaal kennisplatform Practinet.

A. Overgangsregeling voor verkopen op plan

In het kader van de afbraak en heropbouw kunnen bouwpromotoren (verkopen op plan) de na afbraak heropgebouwde woning (enige, eigen woning met max 200m² of langdurige verhuur in het kader sociaal huisvestingsbeleid) aan 6% factureren in 2024  dankzij een overgangsregeling die loopt tot 31/12/2024.

De overgangsregeling betreft de levering van een woning na afbraak en heropbouw door een leverancier die rechtspersoon is of natuurlijk persoon (= bouwpromotoren) die de woning zal verkopen:

• hetzij aan een natuurlijk persoon die de nieuwe woning zelf zal bewonen (in dit geval gelden de sociale criteria inzake oppervlakte, eigen woning, enige woning en domicilie)
• hetzij aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning zal verhuren in het kader van het sociaal beleid gedurende minstens 15 jaar.

Onder de permanente regeling sinds 01.01.2024 zijn deze verkopen niet meer beoogd en kunnen deze het 6% tarief voor afbraak- en heropbouw in principe niet meer genieten.

B. Voorwaarden voor de overgangsregeling

De voorwaarden om van de overgangsregeling gebruik te kunnen maken zijn de volgende:

1. de aanvraag van de omgevingsvergunning met betrekking tot de handelingen inzake de heropbouw van een woning werd bij de bevoegde overheid ingediend vóór 01.07.2023.
2. de op de levering verschuldigde btw wordt ten laatste op 31.12.2024 opeisbaar overeenkomstig artikel 17, § 1, W.BTW.
3. voor de btw die opeisbaar wordt in 2024, dient u samen met de verkoper de verklaring nr. 111/3-2024 in te dienen vóór 01.07.2024.

C. ALTIJD nieuwe verklaring 111/3-2024 indienen voor kalenderjaar 2024

Zelfs indien de bouwpromotor reeds in 2023 de oude verklaring nr. 111/3 heeft ingediend en men voor 2024 gebruik wil maken van de overgangsmaatregel (en aan 6% wil factureren), dan moeten zij aanvullend de nieuwe verklaring nr. 111/3-2024 indienen.

Uit de wettelijke bepaling volgt immers dat u vóóraleer de btw opeisbaar wordt in 2024 altijd een (nieuwe) verklaring nr. 111.3-2024 moet worden ingediend.

Opgelet: Bij toepassing van de 32-steden overgangsregeling moet de verklaring nr. 111/4, in principe, ook vóór de start van de werken (vóór het tijdstip waarop de btw opeisbaar wordt) aan de administratie worden bezorgd. Maar indien u reeds de oude verklaring nr. 111/4 hebt ingediend, hoeft u geen nieuwe verklaring nr. 111/4-2024 in te dienen. In het kader van de 32-steden.

Tolerantie van de btw-administratie. Gelukkig aanvaardt de btw-administratie dat de toepassing van het verlaagd btw-tarief voorafgaand aan die indiening behouden blijft als de verklaring wordt ingediend vóór 1 juli 2024 (circulaire 2024/C/35 van 22.05.2024). Tot die datum van indienen volstaat het om op de facturen, de verkoopovereenkomsten of de authentieke akte te verwijzen naar de reeds voorheen ingediende verklaring nr. 111.3. 

Voor verkopen op plan na 30 juni 2024 aanvaardt  de btw-administratie dat het 6% btw-tarief mag worden toegepast tot op het tijdstip van de voorlopige oplevering, op voorwaarde dat de verklaring 111/3-2024 wordt ingediend uiterlijk op het moment van de levering.

De facturatie van verkopen op plan na afbraak en wederopbouw kan onder de overgangsregeling aan 6% in de eerste jaarheft van 2024 behouden blijven als het nieuwe formulier 111/3-2024 uiterlijk op 30 juni 2024 wordt ingediend.